Acheter de l'immobilier au Panama quand on est français

Oui. Le Panama ne réserve pas la propriété immobilière à ses ressortissants et un Français achète, détient et revend en son nom propre, résident ou non. Une seule interdiction vise nommément les étrangers : l'article 291 de la Constitution leur ferme les terres situées à moins de dix kilomètres des frontières, en visant aussi les sociétés panaméennes à capitaux étrangers. L'article 290 ferme par ailleurs l'acquisition aux gouvernements étrangers. Le régime particulier des îles et le domaine public littoral sont, eux, des limites qui s'appliquent à tout le monde, Panaméens compris.

Un titre est une finca inscrite au Registro Público, avec un numéro, un historique et une colonne de charges consultables. Un droit de possession est la reconnaissance administrative de l'occupation d'une terre restée propriété de l'État. Le premier se prouve, s'hypothèque et se finance. Le second se cède entre particuliers mais ne s'enregistre pas, ce qui le rend invérifiable par un tiers et non finançable par une banque.

Non. Les permis de résidence adossés à un investissement immobilier exigent une certification du Registro Público prouvant la propriété d'une finca et l'absence de gage. Un droit de possession n'a pas de numéro de finca, donc aucune certification ne peut être émise sur lui. Le bien peut être habitable et se revendre localement, il ne monte pas un dossier migratoire.

Vous avez besoin du vôtre. La loi panaméenne sur la profession d'avocat n'impose pas formellement de représentation pour vendre ou acheter son propre bien, mais elle interdit au notaire d'instrumenter sur une minute non rédigée par un avocat dans les autres cas, sous peine de nullité de l'acte. En pratique, dès qu'une société, un mandataire ou une succession entre dans le montage, la question ne se pose plus. Et surtout : l'agent est payé par le vendeur, et l'avocat que le vendeur vous présente défend le vendeur.

Deux prélèvements sont chiffrés par le Code fiscal et pèsent sur le vendeur. Un impôt de transfert de 2 %, assis sur le plus élevé du prix et de la valeur cadastrale, et un impôt sur la plus-value au taux fixe et définitif de 10 % du gain quand la vente sort de l'activité habituelle du vendeur. Les deux sont exigibles avant l'inscription de l'acte au Registro Público, ce qui en fait un point de blocage du calendrier. Le reste, honoraires d'avocat, notario, inscription et escrow, varie selon le dossier et se demande par écrit avant de mandater.

On achète en front de mer, pas la plage elle-même. La Constitution range la mer territoriale, les plages et leurs rives parmi les biens de l'État affectés à l'usage public, qui ne peuvent pas faire l'objet d'une appropriation privée. La loi sur la titulación du littoral chiffre la rive inaliénable à 22 mètres depuis la ligne de haute mer côté Pacifique et 10 mètres côté Atlantique, à l'intérieur d'une zone côtière de 200 mètres dont seule la partie en retrait est adjugeable. Ce qui se commercialise au-delà relève soit d'un titre, soit d'une concession à durée déterminée, dont il faut lire l'échéance et les causes de résiliation.

C'est un choix technique, pas une règle. Détenir par une sociedad anónima simplifie certaines transmissions et reventes, mais ajoute une structure à entretenir et des obligations déclaratives. L'achat en nom propre convient à beaucoup de dossiers de résidence. L'arbitrage se fait avec un avocat panaméen au regard de votre situation familiale et fiscale française, pas sur la brochure d'un promoteur.